Inwestycje ponad głowami właścicieli? Czas na przejrzystość i prawo w spółdzielniach mieszkaniowych

Opublikowano: 23/06/2025 21:42

Nieinformowanie właścicieli o decyzjach inwestycyjnych, brak dokumentacji i milczenie zarządu to nie wyjątek – to powtarzalna praktyka w wielu spółdzielniach. Sprawdź, jak właściciele lokali mogą egzekwować swoje prawa, analizować finanse i odzyskać kontrolę nad swoją nieruchomością z pomocą LiczDom.pl.

Właściciele lokali mieszkalnych z trzech wieżowców należących do jednej spółdzielni mieszkaniowej stanęli przed poważnym problemem informacyjnym. Z informacji dostępnych w klatkach schodowych wynikało, że planowana jest wymiana wodomierzy na urządzenia z odczytem radiowym oraz realizowana jest inwestycja fotowoltaiczna finansowana przy wsparciu funduszy UE. Jednak ogłoszenia nie zawierały żadnych danych dotyczących:

  • trybu podjęcia decyzji,
  • numeru uchwały lub organu, który ją podjął,
  • statusu prawnego inwestycji,
  • udziału poszczególnych właścicieli w kosztach,
  • sposobu finansowania (czy z kredytu, czy z dotacji),
  • prognozowanych kosztów i oszczędności,
  • wpływu inwestycji na opłaty eksploatacyjne.

Co więcej – właściciele lokali prywatnych nie zostali poinformowani, że udział ich lokali wyodrębnionych przewyższa udział lokali należących do spółdzielni. To fundamentalna kwestia, która mogła zmienić cały tryb zarządzania nieruchomością wspólną. W świetle art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w sytuacji, gdy większość lokali została wyodrębniona, zarząd nieruchomością wspólną powinien odbywać się zgodnie z ustawą o własności lokali, a nie przepisami o spółdzielniach. Tymczasem spółdzielnia kontynuowała inwestycje i podejmowała decyzje „ponad głowami” właścicieli lokali prywatnych.

Działania te mogą budzić uzasadnione podejrzenia naruszenia:

  • art. 286 §1 Kodeksu karnego – oszustwo,
  • art. 231 §1 k.k. – przekroczenie uprawnień przez funkcjonariusza publicznego (w przypadku członków zarządu pełniących funkcje zlecone w ramach administrowania nieruchomością publiczną lub z udziałem gminy),
  • art. 77 §1 Kodeksu wykroczeń – prowadzenie nielegalnych robót budowlanych bez zgody wspólnoty.

Zgodnie z art. 27 ust. 3 pkt 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, właściciele mają niepodważalne prawo wglądu do dokumentacji finansowej, w tym planów gospodarczych, kosztorysów inwestycji oraz podstaw prawnych podejmowanych decyzji. Brak realizacji tego obowiązku może skutkować odpowiedzialnością cywilną, a nawet karną członków zarządu.

Właściciele mieszkań w omawianym przykładzie wystosowali formalne pismo do Zarządu Spółdzielni, w którym domagają się:

  • udostępnienia rozkładu udziałów w nieruchomości wspólnej,
  • informacji, kto faktycznie sprawuje zarząd w rozumieniu przepisów UWL,
  • dokumentacji przetargowej lub ofertowej w sprawie wymiany wodomierzy i montażu instalacji fotowoltaicznej,
  • kalkulacji ekonomicznych i zasad rozliczeń kosztów i oszczędności,
  • informacji o uchwałach i ich wpływie na lokalnych właścicieli.

Wnioski edukacyjne dla innych właścicieli lokali:

  1. Domagaj się informacji na piśmie – masz do tego prawo na podstawie art. 29 ust. 3 UWL i art. 27 ust. 3 UoSM.
  2. Sprawdź, czy większość lokali została wyodrębniona – jeśli tak, zarząd powinien funkcjonować na zasadach wspólnoty.
  3. Żądaj kopii uchwał i sprawdź ich skutki finansowe.
  4. Korzystaj z narzędzi do analizy danych i predykcji kosztów – takich jak ERP LiczDom.pl.

LiczDom.pl wspiera właścicieli lokali w egzekwowaniu swoich praw, analizie dokumentów i prowadzeniu wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z prawem.

Jeśli masz wątpliwości co do legalności działań Twojej wspólnoty lub spółdzielni – skontaktuj się z naszymi ekspertami. Blog LiczDom.pl/nowosci to Twoje źródło wiedzy i praktycznych wskazówek.

Wspólnota czy spółdzielnia — jako właściciel masz nie tylko obowiązki, ale przede wszystkim prawa do informacji, współdecydowania i ochrony własnego majątku. Brak transparentności, uchwały podejmowane bez konsultacji oraz ukrywanie kosztów inwestycji to niepokojące zjawiska, z którymi nie musisz się godzić.

Zespół LiczDom.pl wspiera właścicieli lokali w całej Polsce. Dzięki naszej platformie:

  • masz dostęp do narzędzi analizujących koszty i procesy zarządzania,
  • możesz wdrażać predykcyjne zarządzanie wspólnotą zgodnie z UWL,
  • otrzymujesz pomoc prawną i operacyjną w dochodzeniu informacji od zarządców.

Nie działaj sam — dołącz do Społeczności LiczDom.pl i współtwórz ruch świadomych właścicieli nieruchomości.

LiczDom.pl — Z nami odzyskasz kontrolę nad swoim mieszkaniem.