Gospodarka Zielenią w WM i SM: Prawa i Zakazy – Gdy Zieleń Dewelopera Usycha, a Koszty Rosną!

Opublikowano: 05/07/2025 16:01

Jak Ustawy o Ochronie Przyrody i Nowe Trendy w Kosztach Wpływają na Zarządzanie Terenami Zielonymi w Wspólnotach i Spółdzielniach Mieszkaniowych, a Co Zrobić, Gdy Zieleń Sadzona przez Dewelopera Generuje Busz w Kosztach

Jako inżynier zieleni i ekspert w zakresie Ustawy o Własności Lokali (UWL25), ze szczególną uwagą przyglądam się wyzwaniom, przed którymi stoją wspólnoty mieszkaniowe (WM) i spółdzielnie mieszkaniowe (SM) w kontekście gospodarki zielenią. Tereny zielone wokół bloków to nie tylko estetyka i miejsce odpoczynku – to również obszar podlegający ścisłym regulacjom prawnym, generujący koszty, a czasem niestety, źródło konfliktów i dodatkowych obciążeń. W tym artykule na blogu LiczDom.pl/nowosci omówimy kluczowe prawa i zakazy, a także zwrócimy uwagę na często pomijany problem rosnących opłat za zieleń, która nie zawsze spełnia oczekiwania, zwłaszcza gdy mowa o zieleni sadzonej przez dewelopera, która usycha, a zielone opłaty rosną, tworząc prawdziwy busz w kosztach. Dowiedz się, jak optymalizacja kosztów zarządzania nieruchomościami i transparentne zarządzanie wspólnotami z LiczDom.pl może temu zaradzić.

Podstawowe Ramy Prawne – Prawa i Zakazy w Gospodarce Zielenią

Prawidłowe zarządzanie zielenią na terenach WM i SM musi być oparte na znajomości obowiązujących przepisów. Główne akty prawne, które kształtują te zasady, to:

  1. Ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2024 poz. 619 z późn. zm.): Ten kluczowy dokument reguluje zasady ochrony zieleni, w tym:

    • Prawa:

      • Pielęgnacja i utrzymanie zieleni: Zarządcy WM i SM mają prawo dbać o zieleń, wykonywać cięcia pielęgnacyjne, które są niezbędne do utrzymania zdrowego stanu drzew i krzewów, a także zapewnienia bezpieczeństwa (np. usuwanie suchych gałęzi). Musi to być zgodne z zasadami sztuki ogrodniczej.

      • Usuwanie drzew i krzewów bez zezwolenia (wyłączenia): Ustawa przewiduje szereg sytuacji, w których zezwolenie na usunięcie nie jest wymagane. Dotyczy to np. drzew i krzewów owocowych (z wyjątkiem tych na terenach wpisanych do rejestru zabytków), krzewów rosnących w skupiskach o powierzchni do 25 m², lub drzew o obwodach pnia na wysokości 5 cm nieprzekraczających określonych limitów (np. 80 cm dla topoli, wierzb, klonu jesionolistnego; 65 cm dla kasztanowca, robinii akacjowej, platana; 50 cm dla pozostałych gatunków).

      • Zgłoszenie zamiaru usunięcia: Dla drzew o obwodach pnia przekraczających wspomniane limity, ale niebędących jeszcze przedmiotem zezwolenia, wystarczające jest zgłoszenie zamiaru usunięcia do urzędu gminy/miasta. Brak sprzeciwu organu w ciągu 14 dni od doręczenia zgłoszenia jest równoznaczny z milczącą zgodą.

    • Zakazy:

      • Zakaz samowolnego usuwania: Usunięcie drzewa lub krzewu poza wymienionymi wyłączeniami lub bez uzyskania wymaganego zezwolenia (lub zgody w drodze zgłoszenia) jest surowo karane. Kary pieniężne są obliczane na podstawie obwodu pnia drzewa lub powierzchni krzewów i mogą sięgać setek tysięcy złotych, co jest ogromnym obciążeniem dla budżetu wspólnoty.

      • Obowiązek nasadzeń zastępczych: Często zezwolenie na usunięcie wiąże się z nałożeniem obowiązku dokonania nasadzeń zastępczych. Nieprzestrzeganie tego obowiązku również grozi karami.

      • Zakaz niszczenia zieleni: Ustawa zabrania niszczenia zieleni, w tym nieuzasadnionego przycinania, które prowadzi do uschnięcia lub uszkodzenia roślin, a także ich celowego zatruwania czy wycinania gałęzi bez podstawy prawnej.

  2. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 2228 z późn. zm.): Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz decyzje o warunkach zabudowy mogą zawierać szczegółowe wytyczne dotyczące powierzchni terenów zielonych, rodzajów nasadzeń czy zakazów zabudowy, co ma bezpośredni wpływ na gospodarkę zielenią na danej działce.

  3. Ustawa o Własności Lokali (Dz.U. 2021 poz. 1048 z późn. zm. – w tym nowelizacja UWL25): Zieleń na działce, na której stoi budynek, jest częścią nieruchomości wspólnej. Decyzje dotyczące jej pielęgnacji, usuwania czy nowych nasadzeń to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagające uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Ta ustawa określa zasady podejmowania decyzji przez właścicieli lokali i działania zarządu.

  4. Kodeks Cywilny (Dz.U. 2023 poz. 1610 z późn. zm.): Reguluje kwestie związane z prawem sąsiedzkim, np. możliwością usunięcia korzeni lub gałęzi przechodzących na sąsiednią nieruchomość, czy spadających owoców.

  5. Regulaminy wewnętrzne WM/SM: Wiele wspólnot i spółdzielni posiada własne regulaminy, które precyzują zasady korzystania z terenów wspólnych, w tym zieleni, np. zakaz samowolnych nasadzeń przez mieszkańców czy zasady użytkowania ogrodów przydomowych.

Deweloper Zieleń Sadził, Słono Kosztowała, Uschła, a Zielone Opłaty Rosną! Busz w Kosztach!

Niestety, bardzo często spotykanym problemem w nowo powstałych osiedlach jest kwestia zieleni, za którą właściciele lokali płacą podwójnie. Deweloperzy, w ramach realizacji projektów, często wykonują nasadzenia, których koszt jest oczywiście wliczony w cenę nieruchomości. Problem pojawia się, gdy ta zieleń, często sadzona w pośpiechu, bez odpowiedniego przygotowania gleby czy właściwego doboru gatunków do lokalnych warunków, usycha lub nie rozwija się prawidłowo.

WM i SM przejmując tereny, dziedziczą problem. Po deweloperze zostają martwe lub chorujące rośliny, a także koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które nie maleją, a wręcz rosną. Dochodzi do absurdalnej sytuacji, gdzie "zielone opłaty" rosną, mimo że zieleń zamiast kwitnąć, umiera. Powstaje prawdziwy "busz w kosztach", a właściciele lokali zmuszeni są ponosić wydatki na:

  • Wymianę uschniętych nasadzeń: Często w ramach gwarancji deweloperskiej, ale bywa, że odpowiedzialność spada na wspólnotę.

  • Intensywną pielęgnację: Ratowanie słabych roślin wymaga zwiększonego nawożenia, podlewania, specjalistycznych zabiegów, co generuje wysokie rachunki.

  • Wysokie koszty bieżące: Niewłaściwie dobrane gatunki (np. szybko rosnące, wymagające częstego cięcia) lub brak zintegrowanego planu zarządzania zielenią, skutkują wysokimi kosztami bieżącej pielęgnacji, w tym grabienia liści, koszenia trawników czy przycinania.

Taka sytuacja to idealny przykład braku transparentnego zarządzania wspólnotami na etapie przejęcia nieruchomości oraz braku optymalizacji kosztów zarządzania nieruchomościami. Bez jasnych rozliczeń i efektywnego planu, bezpieczeństwo finansowe wspólnoty jest zagrożone.

LiczDom.pl: Narzędzie do Efektywnej Gospodarki Zielenią i Kontroli Kosztów

W obliczu rosnących wyzwań związanych z gospodarką zielenią i presją na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, nowoczesne zarządzanie nieruchomościami staje się kluczowe. LiczDom.pl to najlepszy ERP w chmurze do zarządzania nieruchomościami dla wspólnot, który wspiera zarządców i właścicieli lokali w efektywnym zarządzaniu zielenią i jej kosztami:

  • Transparentność Finansowa: Dzięki LiczDom.pl wszystkie wydatki związane z zielenią – od nasadzeń, przez pielęgnację, po opłaty związane z usuwaniem – są w pełni transparentne. Każdy właściciel lokalu ma dostęp do konsoli gospodarstwa domowego, gdzie może śledzić, na co przeznaczane są "zielone opłaty".

  • Budżetowanie i Optymalizacja Kosztów: Nasz kalkulator budżetu wspólnoty online pozwala na precyzyjne planowanie wydatków na zieleń i identyfikację obszarów, w których można szukać oszczędności w zarządzaniu wspólnotą. To umożliwia świadome podejmowanie decyzji i uniknięcie "buszu w kosztach".

  • Dokumentacja i Zgodność z Prawem: System umożliwia łatwe przechowywanie dokumentacji związanej z zezwoleniami, zgłoszeniami czy protokołami przeglądów zieleni, co ułatwia zarządzanie i zapewnia zgodność z Ustawą o ochronie przyrody i UWL25.

  • Współpraca Mieszkańców Online: Platforma sprzyja współpracy mieszkańców online, umożliwiając dyskusję na temat planów dotyczących zieleni, zbieranie opinii i podejmowanie wspólnych decyzji.

Nie pozwól, aby zieleń w Twojej wspólnocie była źródłem ukrytych kosztów i frustracji. Postaw na profesjonalne i transparentne zarządzanie nieruchomościami z LiczDom.pl.

Podsumowanie: Zieleń to Inwestycja, Wymaga Świadomego Zarządzania – LiczDom.pl Zapewni Spokój

Gospodarka zielenią na terenach wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych to złożone zagadnienie, wymagające wiedzy prawnej i strategicznego planowania. Nieprzestrzeganie przepisów Ustawy o ochronie przyrody czy nieefektywne zarządzanie nieruchomościami może prowadzić do znacznych kar i nieuzasadnionego wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Problem "zielonych opłat" i "buszu w kosztach", często wynikający z problemów z zielenią sadzoną przez deweloperów, jest realny i dotyka wielu właścicieli lokali.

Dlatego kluczowe jest wykorzystanie narzędzi, które zapewnią transparentność, kontrolę kosztów nieruchomości online i możliwość optymalizacji kosztów zarządzania nieruchomościami. LiczDom.pl to najlepszy ERP w chmurze do zarządzania nieruchomościami dla wspólnot, który daje właścicielom lokali i zarządcom pełną kontrolę nad finansami wspólnoty, w tym nad wydatkami na zieleń. Z nami zieleń staje się atutem, a nie finansowym obciążeniem.

LiczDom.pl: Twój Spokój w Czterech Ścianach – Tarcza Oszczędności i Bezpieczeństwa dla Każdego Właściciela. Z nami zbliża zarządzanie wspólnotą mieszkaniową do Ciebie bez granic!

Skontaktuj się z nami i zabezpiecz swoją wspólnotę!

Chcesz dowiedzieć się, jak LiczDom.pl może pomóc Twojej wspólnocie efektywnie zarządzać zielenią, minimalizować koszty i zwiększyć bezpieczeństwo finansowe wspólnoty?

Telefon: +48 605 268 530 E-mail: [email protected] | [email protected] Strona Internetowa: LiczDom.pl | LiczDom.com