Spółdzielnia Mieszkaniowa kontra Właściciele Lokali: Kiedy Należy Powiedzieć „Sprawdzam!”

Opublikowano: 09/07/2025 23:53

Czy Twoja Spółdzielnia Działa w Interesie Właścicieli? Ważne Prawa, Które Musisz Znać!

Posiadasz mieszkanie w bloku zarządzanym przez Spółdzielnię Mieszkaniową, a większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy do właścicieli lokali? To kluczowa informacja! Niestety, wielu właścicieli, zwłaszcza seniorów, może nie być w pełni świadomych swoich praw. W obliczu zmian prawnych dotyczących zarządzania nieruchomościami (nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali), niezwykle ważne jest zrozumienie, kiedy Spółdzielnia powinna zwołać zebranie wspólnoty mieszkaniowej i dlaczego wszelkie inwestycje wymagają Twojej zgody. Zadbaj o bezpieczeństwo finansowe wspólnoty i optymalizację kosztów zarządzania nieruchomościami – bądź świadomym właścicielem!

Artykuł Edukacyjny: Prawo Własności ponad Spółdzielczą Bezwładnością

Jako Ekspert LiczDom.pl w zakresie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o własności lokali, z niepokojem obserwuję sytuacje, w których prawa właścicieli lokali są lekceważone, często z powodu niewiedzy lub bierności. W przypadku bloków, w których Spółdzielnia Mieszkaniowa sprzedała większość mieszkań wieloletnim lokatorom, stając się tym samym mniejszościowym udziałowcem w nieruchomości wspólnej, sytuacja prawna zmienia się diametralnie.

Kiedy Spółdzielnia traci władzę? Przejście na reżim ustawy o własności lokali i obowiązek wyboru Zarządu Wspólnoty.

To podstawowa i kluczowa kwestia: jeśli w budynku wielorodzinnym Spółdzielnia Mieszkaniowa wyodrębniła i zbyła na rzecz dotychczasowych najemców (lub innych osób) ponad 50% lokali (liczonych udziałami w nieruchomości wspólnej), to w zakresie praw i obowiązków właścicieli tych wyodrębnionych lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Wynika to wprost z art. 24¹ i art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. To nie jest teoria, to jest obowiązujące prawo!

W praktyce oznacza to, że w takim przypadku Spółdzielnia ma obowiązek zwołać pierwsze zebranie właścicieli lokali w celu wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Może to być zarząd wieloosobowy lub jednoosobowy. Pomimo że Spółdzielnia formalnie nadal istnieje i może być właścicielem części lokali, w odniesieniu do nieruchomości wspólnej to właściciele lokali posiadający większość udziałów przejmują realną kontrolę. Spółdzielnia, jako mniejszościowy udziałowiec, powinna respektować wolę większości właścicieli i doprowadzić do formalnego ukonstytuowania się wspólnoty i wyboru jej organów. Brak zwołania takiego zebrania i wybór zarządu to poważne naruszenie ustawy o własności lokali i stanowi podstawę do podjęcia działań prawnych przez właścicieli.

Inwestycje bez zgody i bez rozliczeń? To rażące naruszenie prawa i interesu właścicieli!

Kluczowym obszarem, w którym często dochodzi do naruszeń interesów właścicieli, są inwestycje na nieruchomości wspólnej. Jako copywriter dla bloga LiczDom.pl/nowości, pragnę podkreślić, że wszelkie poważniejsze inwestycje, takie jak np. montaż instalacji fotowoltaicznej (PV) na dachu budynku, stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Dotyczy to również określenia sposobu finansowania takiej inwestycji. Spółdzielnia, będąc mniejszościowym udziałowcem, nie ma prawa samodzielnie decydować o tak strategicznych działaniach, a co za tym idzie, obciążać mieszkańców kosztami czy zaciągać w ich imieniu kredyt, bez ich wyraźnej zgody.

W opisanym przypadku, gdzie Spółdzielnia pozyskała Dofinansowanie Krajowy Plan Odbudowy Dofinansowanie z UE i zamontowała instalację PV na dachu, właściciele większościowi wiedzieli o montażu PV (informacja o dofinansowaniu została umieszczona w gablocie na klatce schodowej), jednak nie podejmowali uchwały, bowiem nie wiedzieli, że są udziałowcami większościowymi i mają prawo do współuczestniczenia w podejmowaniu decyzji. Doszło tu do wielokrotnego naruszenia prawa:

Brak uchwały właścicieli w sprawie inwestycji: Sama decyzja o montażu PV, jako inwestycja przekraczająca zwykły zarząd, wymaga zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale. Brak takiej uchwały oznacza, że inwestycja została podjęta bez wymaganej podstawy prawnej.
Brak transparentności finansowania: Właściciele nie mają informacji, czy i jaki jest ich udział w inwestycji jako wkład własny, ani czy środki na ten wkład pochodzą z funduszu remontowego, czy z kredytu. Każdy z tych sposobów finansowania musi być zatwierdzony uchwałą właścicieli. Tajenie tych informacji jest rażącym naruszeniem zasad transparentnego zarządzania wspólnotami i art. 27 ust. 3 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, mówiącego o jawności gospodarki finansowej.
Brak dokumentacji przetargowej: Niedostępność dokumentacji przetargowej to uniemożliwienie właścicielom weryfikacji, czy wybór wykonawcy był rzetelny i ekonomicznie uzasadniony. To kolejna bariera w kontroli kosztów nieruchomości online i optymalizacji kosztów zarządzania nieruchomościami.
Brak kalkulacji korzyści i zwrotu z inwestycji: Właściciele nie otrzymali kalkulacji potencjalnych korzyści z instalacji PV ani przewidywanego zwrotu z inwestycji. Jak mają ocenić zasadność przedsięwzięcia, jeśli nie znają jego ekonomicznego sensu?
Niejasne zasady rozliczania przychodów z energii elektrycznej: Kluczowe jest, kto będzie rozliczał się z zakładem energetycznym (Spółdzielnia czy wspólnota) i na jakich warunkach. Przychody z energii elektrycznej dostarczonej do sieci stanowią dochód nieruchomości wspólnej, a sposób ich podziału i wykorzystania musi być transparentny i zatwierdzony przez właścicieli. Uzasadnione przypuszczenie, że Spółdzielnia montuje PV na budynku, w którym jest właścicielem mniejszościowym, nie informując właścicieli lokali reprezentujących większość o ich prawach do współdecydowania, a rozliczenia z przychodu są niejasne, stanowi silną przesłankę wskazującą na potencjalne działanie na szkodę udziałowców większościowych, prowadzące do ich "okradania". Takie działania są niezgodne z prawem i wymagają natychmiastowej reakcji.

Co zrobić, gdy Spółdzielnia działa bez zgody?

Właściciele lokali mają prawo żądać od Spółdzielni udostępnienia wszystkich dokumentów dotyczących inwestycji – umów, kosztorysów, protokołów, a przede wszystkim – uchwał wspólnoty! Jeśli uchwały nie ma, a inwestycja została zrealizowana, jest to podstawa do podjęcia zdecydowanych kroków prawnych.

Orzecznictwo sądowe jest jednoznaczne:

Sąd Najwyższy (np. uchwała SN z dnia 27.03.2003 r., sygn. III CZP 13/03 oraz późniejsze orzeczenia) wielokrotnie potwierdzał, że w sytuacji, gdy większość lokali jest wyodrębniona i ma oddzielnych właścicieli, zarząd nieruchomością wspólną podlega przepisom ustawy o własności lokali.
Wyroki sądów apelacyjnych i okręgowych konsekwentnie unieważniają uchwały (lub stwierdzają ich nieistnienie), które zostały podjęte z pominięciem właścicieli lokali lub bez wymaganej większości głosów (liczonej udziałami). Działania zarządcy bez wymaganej uchwały są traktowane jako nieważne lub bezskuteczne wobec wspólnoty.
Orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego również stoją na straży praw członków spółdzielni do informacji i transparentności.

Pamiętaj, że brak świadomości seniorów, choć zrozumiały, nie zwalnia Spółdzielni z przestrzegania prawa. Naszym celem, jako Partnerów LiczDom.pl, jest edukacja i wspieranie właścicieli lokali w ochronie ich praw.

LiczDom.pl: Twój Spokój w Czterech Ścianach – Tarcza Oszczędności i Bezpieczeństwa dla Każdego Właściciela.

LiczDom.pl to innowacyjne oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami, które wspiera nowoczesne zarządzanie nieruchomościami i zapewnia pełną transparentność zarządzania wspólnotami. Dzięki naszej platformie LiczDom.pl Zarządzania Nieruchomościami dla wspólnot mieszkaniowych, zyskujesz realną kontrolę kosztów nieruchomości online i chronisz się przed nieuzasadnionymi wydatkami. Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem lokalu czy inwestorem rynku nieruchomości, LiczDom.pl to Twoje narzędzie do elastycznego budżetowania nieruchomości i ochrony przed błędami w planie gospodarczym.

Podsumowanie

Właścicielu lokalu, pamiętaj, że Twoje prawa w nieruchomości zarządzanej przez Spółdzielnię Mieszkaniową, zwłaszcza gdy to właściciele stanowią większość, są szerokie i precyzyjnie określone w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawie o własności lokali. Spółdzielnia, jako zarządca, ma obowiązek działać transparentnie i w najlepszym interesie wszystkich właścicieli. Samowolne podejmowanie decyzji o inwestycjach, brak udostępniania dokumentacji przetargowej, niejasne rozliczenia finansowania (np. z funduszu remontowego czy kredytu) oraz nieprzejrzyste zasady podziału korzyści (np. z fotowoltaiki) to poważne naruszenia, które mogą świadczyć o działaniu na szkodę mieszkańców.

Masz prawo żądać pełnej informacji i dokumentacji. Nie bój się pytać o szczegóły dotyczące finansowania, wykonawców czy planowanych korzyści. LiczDom.pl to Twoje wsparcie w dążeniu do transparentnego zarządzania wspólnotami i bezpieczeństwa finansowego wspólnoty. Pamiętaj, świadomy właściciel to bezpieczny właściciel!

LiczDom.pl to rewolucja w zarządzaniu, która zbliża zarządzanie wspólnotą mieszkaniową do Ciebie bez granic!

Skontaktuj się z Nami – Zadbaj o Swoje Prawa i Bezpieczeństwo Finansowe Wspólnoty!

Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak skutecznie korzystać ze swoich praw jako właściciel lokalu i jak LiczDom.pl może usprawnić zarządzanie Twoją nieruchomością? Eksper LiczDom.pl jest do Twojej dyspozycji.

Telefon: +48 605 268 530 E-mail: [email protected] | [email protected] Strona Internetowa: LiczDom.pl | LiczDom.com