Spółdzielnia na Straży, czy Przeciw Właścicielom?

Opublikowano: 29/07/2025 22:06

Zarząd Powierzony w SM z Mniejszościowym Udziałem: Przekroczenie Uprawnień, Inwestycje bez Zgody i Jak Odzyskać Kontrolę nad Swoją Nieruchomością – Prawna Analiza Działania Spółdzielni Mieszkaniowej jako Zarządcy.

Czy Twoja spółdzielnia mieszkaniowa (SM) zarządza budynkiem, mimo że większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy już do Ciebie i innych właścicieli lokali? Czy czujesz się pomijany w decyzjach dotyczących inwestycji w budynkach, takich jak kosztowna wymiana wodomierzy, podzielników ciepła czy budowa instalacji fotowoltaicznych, finansowanych z funduszu remontowego lub kredytów, które obciążają Twoją własność? Jeśli tak, ten artykuł jest dla Ciebie. Jako eksperci LiczDom.pl, specjalizujący się w prawie spółdzielczym i prawie własności lokali, analizujemy alarmujące sygnały o przekroczeniu uprawnień i niedopełnieniu obowiązku przez SM. Zbadamy, czy działania Twojej SM nie stanowią "zbrodni przeciwko właścicielom lokali" i jak możesz odzyskać pełną kontrolę nad swoją nieruchomością wspólną.

Analiza Merytoryczna Case Study: Mniejszościowa Spółdzielnia jako Samowolny Zarządca

Przyjrzyjmy się konkretnemu scenariuszowi, który niestety jest zbyt częsty w polskich realiach. Mamy spółdzielnię mieszkaniową (SM), która choć posiada mniejszościowy udział w nieruchomości wspólnej w bloku mieszkalnym, nadal sprawuje zarząd, powołując się na zarząd powierzony wynikający z art. 27 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.). Problem pojawia się, gdy SM nie informuje właścicieli o swoim mniejszościowym statusie, co już samo w sobie budzi poważne wątpliwości co do transparentności zarządzania nieruchomościami. Co gorsza, SM podejmuje decyzje o kosztownych inwestycjach w budynkach, takich jak:

  • Wymiana wodomierzy z odczytem radiowym: Inwestycja obciążająca właścicieli długoterminowo kosztami za pliki odczytów od producenta. Czy faktycznie jest to technicznie wykonalne i opłacalne w kontekście art. 45a ust. 7a Prawa energetycznego, czy też SM manipuluje przepisami?

  • Budowa instalacji fotowoltaicznych (PV) na dachu bloku: Finansowana z funduszu remontowego lub kredytu, co generuje dodatkowe koszty obsługi (przeglądy, serwisowanie, koszty administracji).

  • Montaż Podzielników Ciepła – Zbędny Koszt i Manipulacja Prawem: Często SM forsuje montaż podzielników ciepła, zwłaszcza w budynach, gdzie nie ma większości udziałów. Jest to zbędny koszt, generujący długoterminowe obciążenia, często bez realnych korzyści. SM często manipuluje Ustawą Prawo Energetyczne (np. art. 45a ust. 8 i 9), interpretując ją jako bezwzględny obowiązek, mimo że w wielu przypadkach ich instalacja jest nieopłacalna lub technicznie nieuzasadniona, a nawet prowadzi do sporów o nierówne rozliczanie ciepła. Działania takie, jeśli przekraczają zwykły zarząd i nie mają podstawy w uchwale właścicieli, mogą naruszać art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali (u.w.l.) w zw. z art. 27 ust. 2 u.s.m. po nowelizacji z 2017 r.

  • Odpowiedzialność Zakładu Hydraulicznego – Współudział w Przekroczeniu Uprawnień? Montaż wodomierzy z odczytem radiowym, które są droższe i generują stałe koszty odczytu oraz koszty plików od producenta wodomierzy, to znacząca inwestycja obciążająca właścicieli. Zakład hydrauliczny, przyjmujący zlecenie od Spółdzielni Mieszkaniowej, jako profesjonalista, ma obowiązek sprawdzić, czy zleceniodawca (SM) dysponuje ważną podstawą prawną do montażu takich urządzeń w nieruchomości. Brak weryfikacji ze strony wykonawcy (czyli brak należytej staranności, tzw. due diligence wykonawcy zgodnie z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego) może oznaczać współudział w przekroczeniu uprawnień zarządu zwykłego przez SM, a nawet w potencjalnym przestępstwie niegospodarności (art. 296 Kodeksu karnego – choć tutaj należy zachować ostrożność w kwalifikacji). Profesjonalny podmiot powinien zawsze żądać od SM kopii uchwały właścicieli lokali, która uprawnia ją do dokonania takiej inwestycji. W przeciwnym razie, zakład hydrauliczny może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wspólnocie na podstawie art. 415 k.c. (odpowiedzialność deliktowa).

  • Dotacja UE na Fotowoltaikę – Informacja po Fakcie to Naruszenie Transparentności! Sytuacja, w której informacja o pozyskanej dotacji UE na inwestycję fotowoltaiczną pojawia się w gablocie na klatce schodowej dopiero w trakcie montażu instalacji na dachu budynku, jest jaskrawym przykładem braku transparentności i lekceważenia praw właścicieli. Niezależnie od tego, czy dotacja jest korzystna, decyzja o tak istotnej inwestycji przekraczającej zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 u.w.l., zwłaszcza pkt 4 i 8) wymaga uprzedniej uchwały właścicieli lokali. Informowanie po fakcie, kiedy montaż już trwa, pozbawia właścicieli możliwości wyrażenia zgody, wniesienia uwag, czy nawet weryfikacji warunków dotacji i wyboru wykonawcy. Działanie takie narusza obowiązek należytej staranności SM (art. 355 § 2 k.c.) oraz prawa właścicieli do informacji i współdecydowania o losach nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 3 u.w.l. oraz art. 4 ust. 1 u.s.m.).

Wszystko to dzieje się bez zgody właścicieli lokali, a SM argumentuje, że brak uchwały w trybie art. 241 ust. 1 u.s.m. (o przejściu na zarząd według UWL) uprawnia ją do samodzielnego działania. Czy to prawda? Czy SM ma takie uprawnienia, nawet jako mniejszościowy współwłaściciel?

Kluczowe Pytania Prawne, na które Odpowiemy:

  1. Czy SM, będąc mniejszościowym współwłaścicielem, ma prawo sprawować zarząd powierzony w tak szerokim zakresie i przeprowadzać inwestycje bez zgody właścicieli lokali?

  2. Czy brak uchwały w trybie art. 241 ust. 1 u.s.m. faktycznie uprawnia SM do samodzielnego podejmowania decyzji przekraczających zwykły zarząd?

  3. Czy działania SM w ten sposób naruszają prawa własności właścicieli lokali, i jakie są podstawy do ewentualnego unieważnienia umów zawartych przez SM?

Zawiłości Prawa: Interpretacja Przepisów i Orzecznictwa SN

Rozwikłanie tego problemu wymaga zanurzenia się w skomplikowane relacje między Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) a Ustawą o własności lokali (u.w.l.) oraz bogatym, choć czasem niejednolitym, orzecznictwem Sądu Najwyższego.

1. Zarząd Powierzony przez SM (Art. 27 ust. 2 u.s.m.): Co to Oznacza?

Przepis art. 27 ust. 2 u.s.m. stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez SM jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., nawet jeśli właściciele lokali nie są członkami spółdzielni. Z pozoru daje to SM szerokie uprawnienia. Jednak kluczowe jest zrozumienie, że zarząd powierzony nie oznacza nieograniczonej władzy. Zakres tego zarządu, zwłaszcza w odniesieniu do czynności przekraczających zwykły zarząd (takich jak inwestycje, zaciąganie kredytów, zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej), jest przedmiotem sporów.

2. Prawa Właścicieli do Zmiany Sposobu Zarządzania (Art. 241 ust. 1 u.s.m.):

Art. 241 ust. 1 u.s.m. daje właścicielom lokali potężne narzędzie: możliwość podjęcia uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Taka uchwała wyłącza zarząd powierzony SM. SM często argumentuje, że brak takiej uchwały uprawnia ją do samodzielności. Jednak to bardzo myląca interpretacja, szczególnie po istotnej nowelizacji przepisów.

3. Czynności Przekraczające Zwykły Zarząd (Art. 22 ust. 3 u.w.l. w Związku z Art. 199 Kodeksu Cywilnego):

Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.w.l., do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, zaciąganie kredytów obciążających nieruchomość, przeprowadzanie remontów lub inwestycji wymagających znacznych nakładów) wymagana jest uchwała właścicieli lokali. Art. 199 Kodeksu cywilnego dodatkowo wskazuje, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, chyba że zastosowanie mają szczególne regulacje. W kontekście wspólnoty, tą szczególną regulacją jest uchwała większościowa właścicieli lokali, a nie swobodna decyzja zarządcy.

4. Przełomowa Nowelizacja u.s.m. z 2017 r. – Klucz do Zrozumienia!

Najważniejszą zmianą, która ograniczyła swobodę działania SM, jest nowelizacja u.s.m. z 20 lipca 2017 r. Od 9 września 2017 r. art. 27 ust. 2 u.s.m. zawiera wyraźne odesłanie do art. 22 u.w.l.. To oznacza, że dla czynności przekraczających zwykły zarząd (czyli np. wszystkich poważnych inwestycji), SM sprawująca zarząd powierzony musi uzyskać uchwałę właścicieli lokali, chyba że umowa o zarządzie (np. w akcie notarialnym) przyznaje jej szersze uprawnienia. To doprecyzowanie prawnie ogranicza uprawnienia SM do samodzielnego działania w zakresie inwestycji i jest kluczowym argumentem dla właścicieli.

5. Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Zmienne Koleje Prawa:

Orzecznictwo w tej materii było w przeszłości niejednolite, co SM mogła wykorzystywać. Jednak po nowelizacji z 2017 r. wiele wcześniejszych korzystnych dla SM interpretacji traci na aktualności:

  • Uchwała SN z 27 marca 2014 r., sygn. III CZP 122/13: Przed nowelizacją SN uznawał, że SM mogła samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zwykły zarząd. Ta uchwała, choć historycznie ważna, po nowelizacji z 2017 r. ma ograniczone zastosowanie!

  • Postanowienie SN z 27 lutego 2015 r., sygn. V CSK 269/14: Potwierdzało zarząd powierzony, ale wskazywało na możliwość wyłączenia art. 22 u.w.l. przez brak uchwały z art. 241 ust. 1 u.s.m. Podobnie, jej zastosowanie jest mocno ograniczone po nowelizacji 2017.

  • Uchwała NSA z 19 października 2015 r., sygn. II OPS 2/15: Wskazała, że SM ma tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wspólną w zakresie eksploatacji i utrzymania (remonty), ale nie w przypadku inwestycji przekraczających zwykły zarząd, gdzie wymagana jest zgoda właścicieli. To orzeczenie pozostaje aktualne.

  • Postanowienie SN z 25 lipca 2014 r. i Uchwała NSA z 2012 r.: Orzeczenia te podkreślały konieczność zgody właścicieli dla czynności przekraczających zwykły zarząd lub stosowanie art. 199 k.c., co dodatkowo wzmacnia pozycję właścicieli.

Wniosek z orzecznictwa: Współczesne rozumienie przepisów, zwłaszcza po nowelizacji z 2017 roku, jasno wskazuje, że SM nie może samodzielnie podejmować decyzji o poważnych inwestycjach bez zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale.

Zarzut Przekroczenia Uprawnień i "Zbrodnia Przeciwko Właścicielom Lokali"

Działania opisane w naszym case study jednoznacznie wskazują na poważne naruszenia ze strony Spółdzielni Mieszkaniowej:

  1. Mniejszościowy Status i Brak Transparentności: Nieujawnienie właścicielom, że SM jest mniejszościowym współwłaścicielem, jest rażącym naruszeniem zasady rzetelnego działania (due diligence). Profesjonalny zarządca ma obowiązek informować właścicieli o kluczowych faktach dotyczących nieruchomości. Jest to sprzeczne z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego (k.c.) i art. 4 ust. 1 u.s.m., który wymaga, aby opłaty odzwierciedlały rzeczywiste koszty i były transparentne. To narusza prawa właścicieli do informacji, co może stanowić podstawę do zaskarżenia działań SM.

  2. Inwestycje bez Zgody Właścicieli Lokali: Przeprowadzanie inwestycji, takich jak wymiana wodomierzy radiowych (obciążających długoterminowymi kosztami za pliki odczytów od producenta) czy budowa instalacji PV na dachu z funduszu remontowego lub kredytu, bez uchwały właścicieli, stanowi rażące przekroczenie uprawnień SM. Po nowelizacji z 2017 r. SM nie może ich przeprowadzać samodzielnie. Powoływanie się na brak uchwały z art. 241 ust. 1 u.s.m. jest nieuprawnione, ponieważ obecny art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraźnie odsyła do art. 22 u.w.l., co wymaga zgody właścicieli dla takich czynności. To działanie narusza prawa własności współwłaścicieli, chronione konstytucyjnie (art. 64 ust. 1 Konstytucji RP) i cywilnie (art. 222 k.c.).

  3. Samowolne Wykorzystanie Funduszu Remontowego i Zaciąganie Kredytów: Fundusz remontowy jest finansowany z Twoich zaliczek, a jego wykorzystanie na poważne inwestycje wymaga Twojej zgody wyrażonej w uchwale (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.). Zaciąganie kredytów obciążających nieruchomość wspólną to również czynność nadzwyczajna, wymagająca uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.). Samowolne działania SM w tym zakresie naruszają przepisy i mogą prowadzić do odpowiedzialności SM za niegospodarność.

  4. Brak Due Diligence: SM, jako profesjonalny zarządca nieruchomościami, ma obowiązek działać z należytą starannością (art. 355 § 2 k.c.). To obejmuje informowanie o kluczowych decyzjach, uzyskiwanie zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd oraz transparentne rozliczanie kosztów i przetargów. Brak tych elementów wzmacnia zarzut przekroczenia uprawnień i naruszenia praw właścicieli.

  5. Ryzyko Unieważnienia Umów: Umowy zawarte przez SM dotyczące inwestycji, które przekraczają zwykły zarząd i zostały dokonane bez wymaganej uchwały właścicieli (np. z wykonawcami remontów, bankami na kredyt), są narażone na unieważnienie. Mogą być uznane za nieważne z mocy prawa (art. 58 k.c. – sprzeczność z prawem) lub podważone jako zawarte bez umocowania (art. 103 k.c.). Działania te naruszają interesy właścicieli lokali, co może uzasadniać ich zaskarżenie na podstawie art. 241 u.s.m. w zw. z art. 42 Prawa spółdzielczego.

Podsumowanie: Twoja Własność, Twoje Prawa – Czas Działać!

Właściciele lokali w spółdzielniach, gdzie SM jest mniejszościowym współwłaścicielem, mają solidne podstawy prawne, by sprzeciwić się samowolnym działaniom zarządcy. SM, powołująca się na zarząd powierzony, po nowelizacji u.s.m. z 2017 r., nie ma prawa samodzielnie podejmować decyzji o inwestycjach przekraczających zwykły zarząd bez Twojej zgody wyrażonej w uchwale właścicieli. Brak informacji o statusie SM i nierzetelne działanie tylko wzmacniają zarzuty. Twoja własność i Twoje pieniądze są chronione przez prawo.

Pogłębione Podsumowanie z Przepisami Podstawy Prawnej i Orzeczeniami SN: Droga do Zmiany

Zarzuty właściciela lokalu są uzasadnione i znajdują mocne oparcie w przepisach prawa oraz aktualnym orzecznictwie.

Kluczowe Podstawy Prawne:

  • Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.):

    • Art. 27 ust. 2: Zarząd powierzony przez SM, ale po nowelizacji z 2017 r., wyraźnie odsyła do art. 22 u.w.l. w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd.

    • Art. 241 ust. 1: Uprawnia właścicieli do podjęcia uchwały o przejściu na zarząd według UWL. Brak tej uchwały nie uprawnia SM do samodzielnych inwestycji.

    • Art. 4 ust. 1: Wymaga, aby opłaty odzwierciedlały rzeczywiste koszty i były zgodne ze statutem, implikując transparentność.

    • Art. 8¹: Prawo właścicieli do wglądu do dokumentów spółdzielni.

  • Ustawa o własności lokali (u.w.l.):

    • Art. 18 ust. 1: Reguje powierzenie zarządu, ale nie daje nieograniczonych uprawnień.

    • Art. 22 ust. 3: Definiuje czynności przekraczające zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali dla ich dokonania (np. zaciąganie kredytów, znaczne remonty/inwestycje).

    • Art. 29 ust. 3: Prawo do kontroli działalności zarządcy.

  • Kodeks cywilny (k.c.):

    • Art. 199: Wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli dla czynności przekraczających zwykły zarząd w przypadku braku szczególnych regulacji (lub zgody większości i rozstrzygnięcia sądu).

    • Art. 355 § 2: Obowiązek należytej staranności profesjonalisty (zarządcy).

    • Art. 58: Nieważność czynności prawnej sprzecznej z ustawą.

    • Art. 103: Brak umocowania do działania.

    • Art. 222: Ochrona własności.

    • Art. 415: Podstawy odpowiedzialności za szkodę.

  • Konstytucja RP: Art. 64 ust. 1: Ochrona prawa własności.

  • Prawo spółdzielcze: Art. 42: Możliwość zaskarżania uchwał sprzecznych z prawem.

Kluczowe Orzecznictwo (z uwzględnieniem nowelizacji z 2017 r.):

  • Uchwała SN z 27 marca 2014 r., sygn. III CZP 122/13: Choć historycznie ważna, jej znaczenie jest ograniczone po nowelizacji art. 27 ust. 2 u.s.m. z 2017 r., która wprowadziła odesłanie do art. 22 u.w.l.

  • Postanowienie SN z 27 lutego 2015 r., sygn. V CSK 269/14: Podobnie, wymaga interpretacji w kontekście nowelizacji.

  • Uchwała NSA z 19 października 2015 r., sygn. II OPS 2/15: Wskazuje, że SM musi uzyskać zgodę właścicieli na inwestycje przekraczające zwykły zarząd. To orzeczenie pozostaje w dużej mierze aktualne.

  • Postanowienie SN z 25 lipca 2014 r. (I CSK 257/17): Podkreśla konieczność zgody większości właścicieli dla czynności przekraczających zwykły zarząd, co wzmacnia pozycję właścicieli.

Rekomendacje prawne dla właściciela lokalu:

  1. Zaskarż uchwały SM: Wnieś powództwo o stwierdzenie nieważności uchwał SM dotyczących inwestycji (jeśli takowe zostały podjęte) na podstawie art. 241 u.s.m. w zw. z art. 42 Prawa spółdzielczego. Pamiętaj o terminie: 6 tygodni od doręczenia uchwały.

  2. Pozew o ustalenie nieważności umów: Wnieś pozew o ustalenie nieważności umów zawartych przez SM (np. z wykonawcami PV, dostawcami wodomierzy, ciepłomierzy) na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c. (nieważność sprzeczności z prawem) lub art. 103 k.c. (brak umocowania).

  3. Żądaj informacji: Skorzystaj z prawa wglądu do dokumentów (art. 8¹ u.s.m.) i wystąp do SM z wnioskiem o udostępnienie pełnej dokumentacji dotyczącej inwestycji, funduszu remontowego, faktur oraz statusu udziałów SM.

  4. Zwołaj zebranie właścicieli: Samodzielnie (jeśli posiadasz 1/10 udziałów) lub wspólnie z innymi właścicielami zainicjuj zebranie wspólnoty. Poddaj pod głosowanie uchwałę w trybie art. 241 ust. 1 u.s.m., aby przejąć zarząd na zasadach Ustawy o własności lokali i wyłączyć SM z zarządzania. To najskuteczniejsza droga.

  5. Rozważ audyt due diligence: Zaangażuj biegłego do analizy działań SM (umowy, przetargi, koszty inwestycji) w celu ustalenia ewentualnych szkód i podstaw do roszczeń odszkodowawczych (art. 415 k.c.).

  6. Zgłoś naruszenia do organów SM: Złóż skargę do rady nadzorczej SM, wskazując na naruszenie praw właścicieli.

LiczDom.pl – Twoje Narzędzie w Walce o Prawa Własności i Transparentność

Powyższa analiza pokazuje, że jako właściciel lokalu nie jesteś sam w obliczu nadużyć czy niekompetencji zarządcy. Masz prawa i narzędzia do ich egzekwowania. LiczDom.pl to nie tylko program do zarządzania nieruchomościami czy aplikacja dla wspólnot mieszkaniowych. To Twój Partner, który daje Ci wiedzę i siłę, by odzyskać kontrolę.

Choć często zmiana zarządcy wydaje się skomplikowana (złożone formalności), LiczDom.pl pozwala obejść ten problem. Jak radca prawny podkreślał w poprzednich analizach, rozliczanie mediów i usług to odrębna usługa obok zarządzania/administrowania. Oznacza to, że nawet jeśli Twój zarządca pozostaje, Twoja wspólnota, jako zarząd właścicielski, może zawrzeć z LiczDom.pl odrębną, chmurową umowę na rozliczanie mediów i usług. To legalna i efektywna droga do natychmiastowego wprowadzenia transparentnego zarządzania wspólnotami i kontroli kosztów nieruchomości online, nawet bez radykalnych zmian w strukturze zarządu.

LiczDom.pl: Twój Spokój w Czterech Ścianach – Tarcza Oszczędności i Bezpieczeństwa dla Każdego Właściciela. Zbliżamy zarządzanie wspólnotą mieszkaniową do Ciebie bez granic!

Szukasz nowoczesnego zarządzania nieruchomościami, chcesz optymalizacji kosztów zarządzania nieruchomościami i bezpieczeństwa finansowego wspólnoty? Potrzebujesz narzędzia, które zapewni budżetowanie nieruchomości w chmurze i wyeliminuje efekt "Myślałem, że to koniec, a znów mnie wzywają!"? LiczDom.pl to odpowiedź. To ERP dla nieruchomości, który wspiera współpracę mieszkańców online i pozwala na elastyczne budżetowanie nieruchomości, zapewniając ochronę przed błędami w planie gospodarczym.

Skontaktuj się z nami!

Potrzebujesz wsparcia w walce o swoje prawa? Chcesz wprowadzić transparentność w swojej wspólnocie? Skontaktuj się z nami!

Strona internetowa: LiczDom.pl Numer telefonu: +48 605 268 530 Adres e-mail: [email protected] / [email protected]