Opublikowano: 01/08/2025 10:08

Koniec z Manipulacją w Zarządzaniu Wspólnotą! Odzyskaj Kontrolę z LiczDom.pl

Przełam Bierność i Zabezpiecz Finanse Wspólnoty

Czy Twoja wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa (SM) tkwi w pułapce niejasnych, przestarzałych umów o zarządzanie nieruchomościami? Czy zarządca straszy Cię wysokimi kosztami notarialnymi i twierdzi, że rozliczenia mediów są nierozerwalnie związane z jego usługami? To celowa manipulacja, która blokuje transparentność i naraża finanse wspólnoty na ryzyko. Poznaj prostą, zgodną z prawem strategię, która pozwoli Ci przejąć kontrolę nad kosztami nieruchomości online. Jedna uchwała właścicieli wystarczy, by wprowadzić oszczędności, bezpieczeństwo i pełną przejrzystość. Z platformą ERP LiczDom.pl zyskasz nowoczesne narzędzie do zarządzania wspólnotą, które wspiera mieszkańców i eliminuje niegospodarność.

Pułapka Starych Umów: Jak Zarządcy Manipulują Właścicielami

Wiele wspólnot mieszkaniowych działa na podstawie umów z zarządcami, które pochodzą sprzed dekad. Takie dokumenty często zawierają ogólne zapisy o „ewidencji pozaksięgowej” czy „rozliczaniu opłat”, co zarządcy wykorzystują, by utrzymać kontrolę nad rozliczeniami mediów. Typowe manipulacje to:

• Straszenie kosztami notarialnymi: Zarządca sugeruje, że wydzielenie rozliczeń mediów wymaga wypowiedzenia całej umowy o zarząd w formie aktu notarialnego, co generuje wysokie koszty (powołując się na art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali, u.w.l.).
• Paraliż decyzyjny: Twierdzenie, że rozliczenia mediów są nierozerwalną częścią usług zarządu, co zniechęca właścicieli do działania.
• Brak transparentności: Utrzymywanie nieefektywnego systemu rozliczeń, który sprzyja niegospodarności i utrudnia kontrolę budżetu.

Te argumenty to gra na niewiedzy i strachu właścicieli, którzy czują się bezsilni wobec skomplikowanych kwestii prawnych.

Analiza Prawna: Jak Przełamać Manipulacje

Aby skutecznie odzyskać kontrolę, należy precyzyjnie zrozumieć sytuację prawną wspólnoty. Poniżej omawiamy dwa najczęstsze scenariusze i ich rozwiązania.

Scenariusz 1: Spółdzielnia Mieszkaniowa (SM) jako Zarządca Powierzony

W budynkach, gdzie SM jest mniejszościowym właścicielem, często nadal podejmuje decyzje bez zgody właścicieli, powołując się na zarząd powierzony (art. 27 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, u.s.m.). SM celowo pomija fakt, że w takich przypadkach obowiązują przepisy Ustawy o własności lokali (u.w.l.).

Rozwiązanie prawne:

• Udowodnij, że SM ma udziały mniejszościowe, co obliguje ją do przestrzegania u.w.l.
• Podejmij uchwałę właścicieli (art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.), która zleca rozliczenia mediów zewnętrznemu podmiotowi, np. LiczDom.pl. Uchwała ta ogranicza samowolę SM i wprowadza transparentność.

Scenariusz 2: Administrator z Umową o Administrowanie

Administratorzy często zawierają umowy o administrowanie (a nie o zarządzanie), by uniknąć odpowiedzialności za stan techniczny budynku. W takich umowach rozliczenia mediów są przedstawiane jako integralna część usług, a zarządca straszy koniecznością notarialnego wypowiedzenia umowy.

Rozwiązanie prawne:

• Umowa o administrowanie to umowa cywilnoprawna (art. 353¹ Kodeksu cywilnego, k.c.), którą można modyfikować uchwałą właścicieli bez formy notarialnej (art. 23 ust. 2 u.w.l.).
• Uchwała o zleceniu rozliczeń mediów wyspecjalizowanemu podmiotowi jest wiążąca i pozwala renegocjować wynagrodzenie administratora, jeśli część jego obowiązków została przekazana innemu podmiotowi.

Demaskowanie Mitów: Prawda o Art. 18 u.w.l. i Uchwale

Klucz do rozwiązania leży w zrozumieniu przepisów:

• Art. 18 ust. 1 u.w.l.: Dotyczy ustalenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną od podstaw, a nie codziennych decyzji administracyjnych, takich jak zlecenie rozliczeń mediów. Wydzielenie usług nie wymaga aktu notarialnego.
• Art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.: Uchwała właścicieli, podjęta zwykłą większością głosów, wystarczy do zlecenia rozliczeń zewnętrznemu podmiotowi.
• Art. 23 ust. 2 u.w.l.: Uchwały nie wymagają formy notarialnej.
• Art. 353¹ k.c.: Gwarantuje swobodę umów, umożliwiając zawarcie odrębnej umowy z platformą taką jak LiczDom.pl.
• Art. 355 § 2 k.c.: Zarządca, jako profesjonalista, musi działać z należytą starannością i respektować uchwały właścicieli.

Rozwiązanie na Wyciągnięcie Ręki: Uchwała i LiczDom.pl

Rozdzielenie usług rozliczeniowych od zarządzania jest proste i zgodne z prawem. Wystarczy:

1. Zorganizować zebranie wspólnoty.
2. Przygotować projekt uchwały o zleceniu rozliczeń mediów podmiotowi zewnętrznemu, np. LiczDom.pl.
3. Podjąć uchwałę zwykłą większością głosów.
4. Poinformować zarządcę o uchwale i renegocjować zakres jego usług.

Przykładowy zapis uchwały:

Wspólnota mieszkaniowa przy [adres] postanawia zlecić rozliczanie mediów (woda, ogrzewanie, energia elektryczna) podmiotowi LiczDom.pl z dniem [data]. Zarządca [nazwa] jest zobowiązany do współpracy i dostosowania zakresu usług do niniejszej uchwały.

Z LiczDom.pl zyskujesz:

• Pełną transparentność: Budżetowanie online i kontrola finansów w czasie rzeczywistym.
• Oszczędności: Efektywne rozliczenia mediów redukują koszty.
• Bezpieczeństwo finansowe: Eliminacja niegospodarności i ochrona przed błędami w planie gospodarczym.
• Współpracę mieszkańców: Platforma umożliwia łatwą komunikację i podejmowanie decyzji online.

Podsumowanie: Twoja Wspólnota, Twoje Decyzje

Nie pozwól, by przestarzałe umowy i manipulacje zarządców ograniczały Twoją kontrolę nad finansami wspólnoty. Jedna uchwała, oparta na przepisach u.w.l. i k.c., wystarczy, by przełamać bierność i wprowadzić nowoczesne zarządzanie. LiczDom.pl to chmura obliczeniowa, która wspiera wspólnoty mieszkaniowe w automatyzacji rozliczeń, budżetowaniu w chmurze i współpracy online, zapewniając spokój i bezpieczeństwo każdemu właścicielowi.

Skontaktuj się z Nami i Zacznij Działać!

Tel. +48 605 268 530
E-mail: [email protected] | [email protected]
Blog: LiczDom.pl/nowosci

Z LiczDom.pl zarządzanie wspólnotą staje się proste, transparentne i dostępne bez granic!