Nie daj się oszukać! Regulamin rozliczeń kluczem do transparentnego zarządzania

Opublikowano: 03/08/2025 16:20

Jak brak precyzyjnych zasad pozwala zarządcom na zawyżanie opłat i ukrywanie kosztów? Poznaj swoje prawa!

Czy czujesz, że opłaty w Twojej wspólnocie mieszkaniowej rosną bez wyraźnego uzasadnienia? Czy brakuje Ci transparentności w sposobie rozliczania mediów i usług? Nie jesteś w tym sam! Wielu właścicieli lokali czuje się bezsilnych w obliczu podwyżek, a zarządcy często wykorzystują tę niepewność, by podejmować decyzje na własną rękę. W naszym artykule obnażamy najczęstsze manipulacje i wyjaśniamy, dlaczego brak Regulaminu rozliczania mediów i usług jest dla zarządców furtką do niegospodarności. Pokażemy Ci, jak prawo stoi po Twojej stronie, dając Ci konkretne narzędzia do obrony swoich finansów i odzyskania pełnej kontroli kosztów nieruchomości online.

LiczDom.pl: Twój Spokój w Czterech Ścianach – Tarcza Oszczędności i Bezpieczeństwa dla Każdego Właściciela.

Czynsz czy opłaty? Kluczowa różnica dla właściciela lokalu

Jedną z najczęstszych praktyk, która wprowadza właścicieli w błąd, jest używanie mylącej terminologii. Zarządca często używa terminu "czynsz" w odniesieniu do opłat, które wnoszą właściciele. Jest to błąd, który zaciera granicę między właścicielem a najemcą. Właściciel lokalu nie płaci czynszu – ten termin dotyczy najemców. Właściciel wnosi zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na pokrycie kosztów dostarczanych do Twojego lokalu mediów. To kluczowa różnica, która podkreśla, że masz pełne prawo decydowania o tych opłatach.

Ukryte koszty i manipulacje: Jak walczyć z brakiem transparentności?

Zarządca lub Spółdzielnia Mieszkaniowa (SM) często celowo unika uchwalenia Regulaminu rozliczania mediów i usług, aby zachować sobie swobodę w działaniu. Robią to, aby:

Ukrywać koszty: Opłaty za usługi rozliczeniowe (np. za odczyty podzielników ciepła czy wodomierzy) są doliczane bezpośrednio do kosztu zużytych mediów.
Działać bez uchwały: Arbitralnie podejmować decyzje o instalacji drogich systemów (np. wodomierzy z odczytem radiowym), powołując się na rzekomy "przymus", ignorując wyłączenia z Prawa energetycznego (np. warunki technicznej wykonalności i opłacalności).
Zatajać informacje: Powoływać się na tzw. zarząd powierzony (art. 27 USM), jednocześnie nie informując właścicieli o tym, że to oni, stanowiąc większość udziałów w nieruchomości, mają prawo przejąć pełne zarządzanie nieruchomościami.

Case Study: SM mniejszościowym udziałowcem, a podwyżki rosną w cieniu niewiedzy

Wyobraź sobie sytuację, w której Spółdzielnia Mieszkaniowa (SM), która niegdyś zarządzała całym budynkiem, jest obecnie mniejszościowym udziałowcem w nieruchomości wspólnej. Większość lokali została wykupiona przez indywidualnych właścicieli. Mimo tego, SM, korzystając z braku świadomości właścicieli o ich rzeczywistej przewadze udziałowej, od kilku lat podnosi opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty związane z użytkowaniem lokali.

Szczególnie rażącym przykładem jest milczące podniesienie kosztów sprzątania. Wyższa stawka za sprzątanie, bez jakiegokolwiek powiadomienia o jej uzasadnieniu czy zatwierdzenia w Planie Gospodarczym (PG), po prostu pojawia się na "Wykazie Wysokości opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego za miesiąc". Właściciele dowiadują się o podwyżce dopiero z druku, bez możliwości weryfikacji jej zasadności.

Obraza przepisów w tym przypadku jest wielopłaszczyznowa:

Naruszenie art. 27 USM w połączeniu z art. 24¹ ust. 2 USM: SM, będąc mniejszościowym udziałowcem, ma obowiązek informować właścicieli o ich prawie do przejęcia zarządu nieruchomością wspólną. Celowe zatajanie tej informacji i kontynuowanie "zarządu powierzonego" wbrew woli większości udziałowej jest działaniem na szkodę właścicieli i ma na celu czerpanie nienależnych korzyści z utrzymania status quo.
Naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 1 UWL: Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały wspólnoty. Samowolne podniesienie stawki za sprzątanie, bez uchwały i bez zatwierdzonego Planu Gospodarczego, jest jawnym działaniem wbrew temu przepisowi.
Naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL oraz art. 29 ust. 1 UWL: Brak zatwierdzenia Planu Gospodarczego przez właścicieli i brak uchwały określającej zasady ewidencji pozaksięgowej sprawia, że SM działa bez umocowania. Opłata za sprzątanie powinna być jasno wyliczona i uzasadniona w PG, który to plan powinien zostać poddany pod głosowanie właścicieli.
Brak transparentności i zasad prawidłowej gospodarki: Wprowadzanie nowych stawek "milcząco" na wykazie opłat, bez wcześniejszego powiadomienia, uzasadnienia i uchwały, jest antytezą transparentnego zarządzania wspólnotami. To klasyczny przykład ukrywania informacji i uniemożliwiania właścicielom kontroli nad swoimi finansami.

Ten przykład pokazuje, że właściciele muszą być świadomi swoich praw i aktywnie domagać się przestrzegania przepisów, aby chronić swoje bezpieczeństwo finansowe wspólnoty.

Podstawy prawne: Jakie przepisy chronią właścicieli lokali?

Prawo stoi po Twojej stronie i daje Ci narzędzia do walki z takimi praktykami. Oto kluczowe przepisy, które powinieneś znać:

Art. 22 ust. 3 pkt 10 Ustawy o własności lokali (UWL): Określa, że ustalenie sposobu prowadzenia ewidencji kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli.
Art. 29 ust. 1 Ustawy o własności lokali (UWL): Nakłada na zarządcę obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej w sposób określony przez wspólnotę mieszkaniową.
Art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM): W kontekście zarządu powierzonego, nie zwalnia SM z obowiązku stosowania art. 22 i art. 29 UWL, w tym podejmowania uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd.
Podzielniki ciepła i radiowy odczyt: Obowiązek czy opłacalność? Zgodnie z Art. 45a ust. 8a Prawa energetycznego, obowiązek wyposażenia budynku w urządzenia do pomiaru ciepła (w tym podzielniki ciepła) oraz ich wymiany na te ze zdalnym odczytem jest uzależniony od technicznej wykonalności i ekonomicznej opłacalności. Zarządca, narzucając takie rozwiązanie, ma obowiązek przedstawić szczegółowe wyliczenia i uzasadnienie korzyści (np. oszczędności energetycznych), jakie to rozwiązanie przyniesie w stosunku do kosztów jego wdrożenia. Bez takiego uzasadnienia, podjęcie decyzji jest formą niegospodarności i może być kwestionowane.
Art. 45a ust. 8a Prawa energetycznego: Dopuszcza odstąpienie od obowiązkowej wymiany wodomierzy na te z odczytem radiowym w przypadku technicznej niewykonalności lub ekonomicznej nieopłacalności, ale wymaga to uchwały właścicieli.
Art. 24¹ ust. 2 USM: Pozwala większości właścicieli lokali (obliczanej wg. udziałów) podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali (co w praktyce oznacza przejęcie realnej kontroli od SM).

Podsumowanie: Twój krok do bezpiecznego zarządzania finansami wspólnoty

Walka o transparentne zarządzanie wspólnotami wymaga od właścicieli wiedzy i aktywnego działania. Podstawowym narzędziem w tej walce jest Regulamin rozliczania mediów i usług, który jest niczym innym, jak uchwałą właścicieli o zasadach rozliczeń. Pamiętaj, że każdy plan gospodarczy, każda umowa z firmą zewnętrzną i każda podwyżka zaliczek powinna być rzetelnie uzasadniona i podjęta w drodze uchwały. Masz prawo żądać jasnych wyliczeń i kwestionować decyzje, które nie są oparte na transparentnych zasadach. To droga do realnych oszczędności w zarządzaniu wspólnotą i uzyskania bezpieczeństwa finansowego wspólnoty.

LiczDom.pl: Narzędzie do optymalizacji kosztów i transparentnego zarządzania

Właściciele lokali, ten artykuł to esencja naszej misji edukacyjnej. Daje nam doskonałą okazję do przedstawienia LiczDom.pl jako jedynego kompleksowego rozwiązania, które w praktyce wdraża zasady, o których piszemy. To program ERP, chmury obliczeniowej do zarządzania nieruchomościami/rozliczenia mediów i usług, który pozwala na realną optymalizację kosztów zarządzania nieruchomościami poprzez:

Transparentne rozliczenia: Nasza aplikacja dla wspólnot mieszkaniowych w sekundę przelicza wszystkie liczniki, a właściciele mają dostęp do indywidualnych kont lokali z kalkulatorem budżetu, który w czasie rzeczywistym przelicza, czy ich zaliczki pokrywają faktyczne zużycie.
Pełną kontrolę: Dzięki automatyzacji zarządzania nieruchomościami, masz pełną kontrolę kosztów nieruchomości online. Możesz monitorować zużycie mediów (nawet dobowo), co prowadzi do oszczędności w zarządzaniu wspólnotą.
Bezpieczeństwo: Platforma wspiera budżetowanie nieruchomości w chmurze i zapewnia ochronę przed błędami w planie gospodarczym.

Zbliżamy zarządzanie wspólnotą mieszkaniową do Ciebie bez granic!

Kontakt: Bezpieczne zarządzanie finansami wspólnoty w chmurze

Masz pytania dotyczące zarządzania nieruchomościami? Chcesz dowiedzieć się, jak LiczDom.pl może pomóc Twojej wspólnocie w odzyskaniu pełnej transparentności? Skontaktuj się z nami!

Tel. +48 605 268 530 E-mail: [email protected] | [email protected] Blog: LiczDom.pl/nowosci