Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej pod Lupą: Jak Sprawdzić Jej Ważność i Chronić Swoje Prawa?

Opublikowano: 25/09/2025 22:01

Przewodnik po Weryfikacji Uchwał i Zarządzaniu Finansami Lokalu z LiczDom.pl

Czy wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o kredycie, ale coś Cię niepokoi? Brak dokumentów, wadliwe głosowanie czy niejasności mogą sprawić, że uchwała jest nieważna. Sprawdź, jak ocenić sytuację, chronić swoje interesy i jak LiczDom.pl pomoże Ci zarządzać finansami bez prawnika!

Autor: Ekspert LiczDom.pl

Analiza Prawna: Wymogi Formalne i Materialne Uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 1 Ustawy o własności lokali (UWL) z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), uchwały właścicieli lokali podejmowane są na zebraniu lub poprzez indywidualne zbieranie głosów. Uchwała zapada większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 UWL), chyba że statut wspólnoty przewiduje zasadę „jeden właściciel – jeden głos”. Zarząd ma obowiązek prowadzić należytą gospodarkę (art. 21 UWL) i zapewniać dostęp do informacji (art. 29 ust. 3 UWL). Naruszenia tych zasad mogą być podstawą do zaskarżenia uchwały w terminie 6 tygodni (art. 25 ust. 1 i 1a UWL).

1. Brak Kluczowej Dokumentacji i Naruszenie Interesów

Zaciągnięcie kredytu na 450 000 zł bez kosztorysu inwestycyjnego i kalkulacji korzyści narusza zasadę należytego zarządzania (art. 21 UWL). Właściciele nie mogli świadomie podjąć decyzji, co uzasadnia zaskarżenie uchwały (art. 25 ust. 1 UWL). Brak kopii uchwały i umowy kredytowej ogranicza prawo do informacji (art. 27 i 29 UWL) oraz uniemożliwia ocenę ryzyka, np. hipoteki na nieruchomości wspólnej (Dział IV ksiągi wieczystej). Orzecznictwo Sądu Najwyższego (SN) potwierdza, że brak transparentności prowadzi do uchylenia uchwały (wyrok SN z 1 października 2021 r., II CSKP 153/21; postanowienie SN z 16 listopada 2016 r., I CSK 791/15).

2. Wady w Zbieraniu Głosów

Dokumentacja głosowania musi jednoznacznie potwierdzać tożsamość głosującego i jego udział w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 UWL). Brak identyfikatorów, takich jak PESEL czy numer dowodu, może unieważnić głosy, co prowadzi do braku wymaganej większości. W skrajnych przypadkach uchwała może być uznana za nieistniejącą (wyrok SA w Szczecinie z 28 grudnia 2017 r., I ACa 659/17).

3. Współwłasność Małżeńska i Wymóg Zgody

W przypadku współwłasności ułamkowej (np. małżeńskiej), współwłaściciele traktowani są jako jeden właściciel lokalu (art. 199 i 201 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1360 ze zm.). Zaciągnięcie kredytu to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymagająca zgody wszystkich współwłaścicieli. SN wskazuje, że współwłaściciele muszą zająć jednolite stanowisko (uchwała SN z 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12). Brak podpisu jednego z małżonków może skutkować zaliczeniem głosu jako „przeciw” (wyrok SA we Wrocławiu z 30 maja 2017 r., I ACa 617/16; wyrok SN z 8 listopada 2018 r., II CSK 618/17).

4. Problem Spadkobiercy Zmarłego Właściciela

W analizowanej sprawie księga wieczysta (KW) wskazuje na współwłasność lokalu przez syna i ojca, przy czym ojciec zmarł przed zbieraniem głosów do uchwały WM dotyczącej inwestycji podwyższenia standardu balkonów, finansowanej kredytem 450 000 zł. Syn nie uaktualnił wpisu w KW ani nie przedstawił odpisu postanowienia sądowego o nabyciu spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia. To rodzi wątpliwości co do ważności jego głosu reprezentującego cały udział lokalu i może wpływać na ważność uchwały (art. 23 ust. 2 Ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm., dalej: UWL).

Z art. 925 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1360 ze zm., dalej: KC) wynika, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy, zatem syn wstąpił w prawa ojca automatycznie, o ile jego status nie jest kwestionowany (wyrok SO we Wrocławiu z 25.10.2013 r., sygn. I C 1897/13). Jednak domniemanie zgodności KW ze stanem prawnym (art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 130 ze zm.) oznacza, że brak aktualizacji wpisu może być podstawą do podważenia głosu syna, jeśli inni właściciele lub zarząd WM kwestionują jego uprawnienia. Zarząd powinien zweryfikować status spadkobiercy (art. 21 UWL), np. żądając postanowienia o nabyciu spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 677 Kodeksu postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.). Brak weryfikacji może unieważnić głos, co wpływa na większość dla uchwały (art. 23 ust. 2 UWL).

Orzecznictwo pozwala spadkobiercy głosować bez wpisu do KW, jeśli prawo nie budzi wątpliwości (uchwała SN z 26.10.2023 r., sygn. III CZP 18/23). W tej sprawie brak weryfikacji i aktualizacji KW stwarza ryzyko podważenia głosu, zwłaszcza przy potencjalnych innych spadkobiercach. Jeśli głos syna (obejmujący udział ojca) został błędnie zaliczony, może brakować większości, uzasadniając zaskarżenie uchwały (art. 25 ust. 1 UWL) lub uznanie jej za nieistniejącą (art. 189 KPC; wyrok SA we Wrocławiu z 29.02.2016 r., sygn. I ACa 1585/15).

Podsumowanie

Kumulacja wad formalnych (brak dokumentacji, wadliwe głosy) i materialnych (naruszenie interesów) zwiększa ryzyko uchylenia uchwały (art. 25 UWL) lub uznania jej za not existing (art. 189 KPC; wyrok SA we Wrocławiu z 29 lutego 2016 r., I ACa 1585/15). Zalecamy wytoczenie powództwa do sądu okręgowego z wnioskiem o wstrzymanie wykonania uchwały (art. 25 ust. 2 UWL).

Zrozumiale dla Właścicieli: Co To Oznacza dla Ciebie?

Jeśli masz mieszkanie w bloku i czujesz się zagubiony w sprawach wspólnoty, spokojnie – wyjaśnimy to prosto. Wspólnota to wszyscy właściciele w budynku, którzy razem decydują o sprawach takich jak remonty czy kredyty. Uchwała to taka „decyzja grupy”. Jeśli coś poszło nie tak, możesz działać!

  • Brak dokumentów? To zły znak. Jeśli zarząd chce wziąć kredyt, ale nie pokazał kosztorysu (ile co kosztuje) ani korzyści (co z tego będzie), to nie mogłeś świadomie zagłosować. To narusza Twoje prawa i możesz iść do sądu.

  • Głosowanie na kartkach? Musi być jasne. Kartki do głosowania powinny mieć Twoje dane, np. PESEL, żeby było pewne, że to Ty głosowałeś. Bez tego głos może być nieważny, a uchwała – do podważenia.

  • Mieszkanie z małżonkiem? Oboje decydujecie. Jeśli mieszkanie jest wspólne, na duże decyzje, jak kredyt, musicie się zgodzić oboje. Jeśli tylko jedno podpisało – głos może nie liczyć się jako „za”.

  • Ktoś zmarł, a spadkobierca głosował? Jeśli np. syn głosował, ale nie załatwił spadku w księdze wieczystej (to jak „akt własności”), jego głos może być podważony. Zarząd powinien to sprawdzić.

Masz tylko 6 tygodni, żeby zaskarżyć uchwałę w sądzie. Idź do bezpłatnej porady prawnej w urzędzie miasta, zbierz dokumenty i pytaj zarząd o wszystko – to Twoje prawo!

LiczDom.pl Wolność: Cyfrowa Administracja 24/7 dla Twojego Lokalu

W LiczDom.pl wiemy, że zarządzanie kosztami mieszkania może być trudne, zwłaszcza jeśli chcesz uniknąć drogiego prawnika, gdy niezgadzasz się z zarządem i uchwałami. Dlatego stworzyliśmy LiczDom.pl Wolność – cyfrową administrację 24/7, która spełnia Twoje wymagania. To narzędzie jak konsola do zarządzania finansami Twojego mieszkania – legalnie zgodne z Ustawą o własności lokali (art. 21 i 29 UWL), zapewniające transparentność i kontrolę nad uchwałami WM bez ryzyka sporów sądowych (art. 25 UWL).

  • Indywidualne konto online: Logujesz się z telefonu lub komputera i widzisz wszystko: rachunki, opłaty, historię głosowań. Nie musisz czekać na zebrania – masz pełną kontrolę, z powiadomieniami o potencjalnych wadach uchwał, jak brak weryfikacji spadkobiercy (art. 925 KC).
  • Budżet lokalu: Tworzysz własny plan wydatków na medja, usługi miejskie czy remonty. System podpowiada, jak oszczędzać, i ostrzega przed problemami, np. ryzykownym kredytem wspólnoty – z symulacjami opartymi na realnych danych rynkowych.
  • Dlaczego to wolność? Darmowa wersja LiczDom.pl działa od razu i finansuje się z Twoich oszczędności – obniża opłaty nawet o 30% (w tym koszty dotychczasowego zarządu). Zacznij optymalizować finanse lokalu krok po kroku i oszczędzaj bez wysiłku! Pakiet premium maksymalizuje korzyści dzięki zaawansowanemu zarządzaniu budżetem lokalu.
  • Implementacja LiczDom.pl podnosi wartość lokalu nawet o 15-20% dzięki tańszemu użytkowaniu mieszkania, indywidualnemu budżetowi lokalu i niskim opłatom dopasowanym do rzeczywistego zużycia mediów. Efektywne zarządzanie, jak w naszym systemie, zwiększa atrakcyjność nieruchomości na rynku wtórnym – wg raportów GUS i Otodom, modernizacje i optymalizacja kosztów (np. optymalizacja comiesięcznych opłat związanych z nieruchomością wspólną, rozliczanie mediów w budżetach lokali w czasie rzeczywistym) podnoszą cenę m² o 10-25% w dużych miastach (Warszawa, Kraków). Zyskaj wyższą wartość przy sprzedaży, bez ukrytych kosztów – wszystko zgodne z art. 3 UKWiH i zasadami prawidłowego zarządzania (art. 21 UWL). 

Optymalizacja kosztów to celowe działania zmierzające do obniżenia bieżących wydatków na eksploatację nieruchomości (np. opłaty za media, ogrzewanie, utrzymanie części wspólnych) przy zachowaniu lub poprawie standardu użytkowania. Optymalizacja kosztów jest zgodna z zasadą należytego zarządzania nieruchomością wspólną (art. 21 ust. 1 UWL), która nakłada na zarząd WM obowiązek podejmowania działań efektywnych ekonomicznie, z poszanowaniem interesów wszystkich właścicieli (art. 25 ust. 1 UWL)

Implementacja LiczDom.pl – cyfrowa administracja 24/7 spełnia Wasze wymagania – zacznij już dziś i miej wszystko pod kontrolą! To nie tylko narzędzie, ale prawna tarcza przed błędami WM, z raportami gotowymi do sądu.

Bądź Aktywny, Chroń Swój Dom

Nieprawidłowa uchwała może kosztować Cię tysiące. Jeśli coś budzi Twoje wątpliwości, działaj – pytaj zarząd, sprawdzaj dokumenty i korzystaj z LiczDom.pl, by uniknąć pułapek. Podziel się swoimi doświadczeniami w komentarzach na naszym blogu!

Dane do kontaktu:
WWW: https://liczdom.pl
Blog: https://liczdom.pl/nowosci
E-mail: [email protected] | [email protected]
Telefon: +48 605 268 530