SZOK! Twój Nowy Blok Tonie? Grzyb Cię Zjada?
Kupiłeś mieszkanie marzeń, dostałeś koszmar? Zalane ściany, pleśń? Sprawdź, jak walczyć z wadami dewelopera!
Szanowni Państwo,
Analizując przedstawione zagadnienie prawne dotyczące możliwości wykonania napraw budynku przez wspólnotę mieszkaniową i obciążenia kosztami dewelopera w przypadku niewykonania przez niego napraw wad budowlanych, w szczególności w kontekście opisanego w artykule zalewania grożącego zniszczeniem mienia, należy odwołać się do obowiązujących przepisów prawa.
Podstawa prawna:
Kluczowe przepisy w tej materii znajdują się w:
- Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.) – reguluje funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną.
- Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), a w szczególności przepisy dotyczące rękojmi za wady (art. 556 i nast.) oraz odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast.).
Analiza prawna:
Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oznacza to, że posiada ona legitymację procesową do dochodzenia roszczeń związanych z nieruchomością wspólną, w tym roszczeń z tytułu wad fizycznych.
Rękojmia za wady:
Deweloper jako sprzedawca odpowiada wobec nabywców lokali za wady fizyczne sprzedanej rzeczy (lokalu i części wspólnych) na podstawie przepisów o rękojmi. Termin na zgłoszenie wad wynosi co do zasady 5 lat od dnia wydania lokalu. Wspólnota mieszkaniowa, działając w imieniu właścicieli lokali w zakresie dotyczącym części wspólnych, może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, takich jak żądanie usunięcia wad.
Odpowiedzialność kontraktowa:
Niezależnie od rękojmi, wspólnota może dochodzić roszczeń od dewelopera na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.), jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (np. wybudowanie budynku z wadami) spowodowało szkodę.
Możliwość wykonania napraw przez wspólnotę:
W sytuacji, gdy deweloper, pomimo zgłoszenia wad i wezwania do ich usunięcia, nie podejmuje działań, a wady te zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców lub ich mieniu (jak w przypadku zalewania opisanym w artykule), wspólnota mieszkaniowa może mieć podstawy do podjęcia niezbędnych napraw.
Podjęcie takich działań wymaga jednak spełnienia kilku warunków i zachowania ostrożności:
- Udokumentowanie wad: Należy szczegółowo udokumentować istnienie wad (np. poprzez ekspertyzy budowlane, dokumentację fotograficzną, protokoły zgłoszeń).
- Wezwanie dewelopera do usunięcia wad: Wspólnota powinna pisemnie wezwać dewelopera do usunięcia wad, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin.
- Uzasadnienie pilności napraw: W przypadku zagrożenia zniszczeniem mienia, należy wyraźnie wskazać w wezwaniu pilność podjęcia napraw.
- Uchwała wspólnoty: Podjęcie decyzji o wykonaniu napraw na koszt dewelopera powinno zostać poprzedzone stosowną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.
- Wybór wykonawcy i kosztorys: Należy wybrać rzetelnego wykonawcę i sporządzić szczegółowy kosztorys napraw.
- Powiadomienie dewelopera o planowanych naprawach: Przed przystąpieniem do prac, należy ponownie poinformować dewelopera o planowanych naprawach i ich kosztach, dając mu ostateczną szansę na ich wykonanie we własnym zakresie.
Wysłanie faktury do dewelopera:
Po wykonaniu napraw, wspólnota mieszkaniowa może wystawić fakturę deweloperowi na poniesione koszty. Jednakże, aby skutecznie dochodzić zwrotu tych kosztów na drodze sądowej, konieczne będzie wykazanie, że:
- wady istniały i deweloper ponosi za nie odpowiedzialność (np. na podstawie rękojmi lub odpowiedzialności kontraktowej),
- deweloper został prawidłowo wezwany do usunięcia wad i nie uczynił tego w odpowiednim terminie,
- naprawy były niezbędne i wykonane w sposób racjonalny i celowy, a ich koszty były uzasadnione.
Ryzyko i zalecenia:
Podjęcie samodzielnych napraw i dochodzenie ich kosztów od dewelopera wiąże się z pewnym ryzykiem prawnym i finansowym. Deweloper może kwestionować swoją odpowiedzialność, zasadność napraw lub wysokość poniesionych kosztów.
W związku z powyższym, rekomenduje się:
- Skonsultowanie się z radcą prawnym przed podjęciem decyzji o samodzielnym wykonaniu napraw.
- Zebranie szczegółowej dokumentacji dotyczącej wad, wezwań do dewelopera, kosztorysów i wykonanych prac.
- Rozważenie możliwości skierowania sprawy na drogę sądową w celu uzyskania orzeczenia zobowiązującego dewelopera do usunięcia wad lub zwrotu poniesionych kosztów.
- W kontekście oferty LiczDom.pl, zlecenie biegłemu przeglądu budowlanego z ekspertyzą budowlaną co do błędów budowlanych przy przejmowaniu zarządu jest kluczowym krokiem w zabezpieczeniu interesów wspólnoty i jej mieszkańców, umożliwiając wczesne wykrycie wad i podjęcie odpowiednich działań prawnych wobec dewelopera.
Podsumowując, w sytuacji opisanej w artykule, gdzie wady budynku (zalewanie) realnie zagrażają mieniu mieszkańców, wspólnota mieszkaniowa, po spełnieniu określonych warunków i zachowaniu należytej staranności, może podjąć niezbędne naprawy i dochodzić ich kosztów od dewelopera. Kluczowe jest jednak solidne udokumentowanie sprawy i konsultacja z prawnikiem.