Opublikowano: 14/05/2025 22:50

Praktyczny przewodnik dla właścicieli lokali

Wprowadzenie

Wspólnota mieszkaniowa to przestrzeń, w której właściciele lokali mają prawo do współdecydowania o kluczowych sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. W przypadku, gdy działania zarządu lub administratora budzą wątpliwości lub nie spełniają oczekiwań, właściciele lokali mogą skorzystać z prawnych narzędzi, aby skutecznie przeprowadzić uchwałę o ich odwołaniu. Niniejszy przewodnik, oparty na aktualnych przepisach prawa i orzecznictwie, szczegółowo wyjaśnia, jak krok po kroku zainicjować i przeprowadzić taką uchwałę.

Formalny wniosek do zarządu

Pierwszym krokiem jest skierowanie pisemnego wniosku do zarządu wspólnoty, w którym należy precyzyjnie określić żądanie zwołania zebrania właścicieli. Wniosek powinien zawierać:

• konkretne zarzuty wobec zarządu lub administratora,
• uzasadnienie żądania,
• proponowany porządek obrad,
• ewentualną propozycję kandydatów na nowy zarząd.

Zaleca się uzyskanie pisemnego potwierdzenia odbioru wniosku przez zarząd, co może być kluczowym dowodem w przypadku ich bezczynności.

Inicjatywa uchwałodawcza właścicieli

Jeżeli zarząd nie podejmuje działań w odpowiedzi na wniosek, art. 23 ust. 1 Ustawy o własności lokali pozwala właścicielom na samodzielne zainicjowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Aby uchwała była prawnie wiążąca, konieczne jest przestrzeganie poniższych kroków:

1. Jasny projekt uchwały

Projekt powinien być jednoznaczny, precyzyjny i zawierać:

• dokładne oznaczenie podmiotu, którego odwołanie dotyczy,
• datę odwołania,
• propozycję nowego zarządu lub modelu zarządzania.

2. Ustalenie wymaganej większości głosów

Zgodnie z art. 23 ust. 2 Ustawy, większość głosów wymagana do odwołania zarządu jest liczona według wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W określonych przypadkach obowiązuje zasada "jeden właściciel - jeden głos".

3. Indywidualne zbieranie głosów

Głosy muszą być oddane na piśmie. Formularz do głosowania powinien zawierać:

• pełną treść projektu uchwały,
• rubryki na wyrażenie woli ("za", "przeciw", "wstrzymuję się"),
• dane identyfikacyjne właściciela oraz jego podpis.

4. Doręczenie formularzy

Formularze należy dostarczyć właścicielom w sposób udokumentowany, np. za pomocą listów poleconych za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

5. Sporządzenie protokołu

Po zakończeniu zbierania głosów należy sporządzić protokół, który dokumentuje:

• liczbę głosów "za", "przeciw" i "wstrzymujących się",
• procentowy udział głosów "za",
• stwierdzenie czy uchwała została podjęta.

6. Powiadomienie właścicieli

Właściciele lokali muszą zostać pisemnie poinformowani o wyniku głosowania, zgodnie z art. 23 ust. 3 Ustawy o własności lokali.

Najczęstsze błędy formalne

Aby uniknąć unieważnienia uchwały, należy zwrócić szczególną uwagę na:

• poprawne ustalenie zasad głosowania,
• zapewnienie możliwości głosowania wszystkim właścicielom,
• dbałość o jednoznaczne sformułowanie projektu uchwały,
• udokumentowanie doręczenia formularzy.

Nowy Rozdział w Zarządzaniu Wspólnotą

Po skutecznym odwołaniu poprzedniego zarządu otwiera się przed Państwa wspólnotą unikalna szansa na wdrożenie innowacyjnego modelu zarządzania, który nie tylko podniesie komfort życia mieszkańców, ale także zwiększy transparentność działań i zoptymalizuje koszty eksploatacyjne. Eksperci z LiczDom.pl, opierając się na najnowszych analizach trendów w zarządzaniu nieruchomościami dostępnych na LiczDom.pl/nowosci oraz doświadczeniach innych wspólnot publikowanych na naszym profilu LinkedIn, rekomendują przyjęcie hybrydowego modelu zarządzania wspieranego zaawansowaną platformą cyfrową.

Model ten łączy kompetencje profesjonalnego zarządcy – wyłonionego w drodze transparentnego konkursu z wykorzystaniem narzędzi LiczDom.pl - z aktywnym udziałem właścicieli lokali w kluczowych decyzjach dotyczących funkcjonowania wspólnoty. Dedykowana platforma umożliwia wspólne podejmowanie decyzji, integrując wszystkie elementy administracyjne w jednym spójnym systemie.

Kluczowe filary rekomendowanego modelu:

• Transparentna komunikacja: Korzystając z platformy LiczDom.pl, zarządca może na bieżąco komunikować się z właścicielami, publikując ogłoszenia, dokumenty (sprawozdania, uchwały), harmonogramy prac oraz rozliczenia online. Takie rozwiązanie eliminuje chaos informacyjny i zapewnia pełną kontrolę nad przepływem danych.

• Demokratyczne podejmowanie decyzji: Implementacja modułu ankiet i konsultacji online umożliwia każdemu właścicielowi wyrażenie swojej opinii przed podjęciem kluczowych uchwał. To zwiększa poczucie współdecydowania i buduje zaangażowaną wspólnotę.

• Efektywne zarządzanie zgłoszeniami: System zgłoszeń awarii i usterek pozwala na szybkie, transparentne monitorowanie procesu napraw – od momentu zgłoszenia aż do końcowej oceny pracy wykonawców przez mieszkańców.

• Optymalizacja kosztów: Platforma umożliwia analizę wydatków oraz budżetu wspólnoty w czasie rzeczywistym. Dzięki temu właściciele mogą podejmować świadome decyzje finansowe oraz identyfikować obszary do optymalizacji.

• Dostęp do ekspertów: W ramach platformy LiczDom.pl dostępne są konsultacje z certyfikowanymi specjalistami w zakresie prawa, finansów oraz technicznych aspektów zarządzania nieruchomościami, co stanowi dodatkowe wsparcie w trudnych decyzjach.

• Wirtualne zebrania: Opcja organizacji zebrań online znacznie zwiększa frekwencję oraz umożliwia udział właścicieli, którzy nie mogą uczestniczyć w spotkaniach osobiście, co przekłada się na bardziej efektywne podejmowanie decyzji.

Korzyści płynące z wdrożenia nowego modelu:

• Zwiększenie zaangażowania właścicieli: Poczucie realnego wpływu na decyzje buduje silniejszą, bardziej zintegrowaną wspólnotę. 

• Podniesienie standardu zarządzania: Profesjonalizm zarządcy, wzmocniony nowoczesną technologią, gwarantuje wyższą jakość świadczonych usług.

• Optymalizacja kosztów: Transparentne decyzje finansowe przekładają się na realne oszczędności.

• Poprawa komunikacji: Szybki i klarowny przepływ informacji zapobiega nieporozumieniom oraz usprawnia funkcjonowanie wspólnoty.  

W uchwale dotyczącej wyboru nowego zarządu warto umieścić punkt zobowiązujący do wdrożenia tego modelu zarządzania z wykorzystaniem platformy LiczDom.pl , wraz z harmonogramem implementacji. Jest to inwestycja, która przyniesie wymierne korzyści oraz stworzy lepsze warunki funkcjonowania Państwa wspólnoty już na najbliższe lata.

Podsumowanie

Odwołanie zarządu lub administratora wspólnoty mieszkaniowej to proces wymagający precyzji i znajomości prawa. Skrupulatne przestrzeganie procedur formalnych oraz korzystanie z profesjonalnego wsparcia prawnego pozwoli właścicielom na skuteczną realizację ich inicjatywy oraz poprawę zarządzania nieruchomością wspólną.