Spółdzielnia Mieszkaniowa a Zarządzanie Blokiem: Kiedy Kończy się Wyłączność?

Opublikowano: 22/06/2025 21:48

Jak właściciele mieszkań mogą przejąć kontrolę nad budynkiem w zasobach SM? Praktyczne wskazówki prawne po nowelizacji Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych i Ustawy o Własności Lokali (2025).

Wielu właścicieli mieszkań w budynkach należących do Spółdzielni Mieszkaniowych (SM) żyje w przekonaniu, że spółdzielnia posiada trwałe, wyłączne prawo do zarządzania nieruchomością. Tymczasem przepisy prawa, w tym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawa o własności lokali (UWL), jasno określają, kiedy spółdzielnia traci dominującą pozycję w zarządzaniu i kiedy właściciele lokali uzyskują pełnią praw decyzyjnych.

1. Kluczowy moment: wyodrębnienie większości lokali

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2021 poz. 1284 t.j. ze zm.), w chwili gdy w budynku lub zespole budynków położonych na jednej nieruchomości gruntowej wyodrębniono własność lokali na rzecz co najmniej dwóch osób, a większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy do właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa.

W praktyce oznacza to, że decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, w tym remontów, modernizacji, ustalania zaliczek czy wyboru zarządcy, powinny być podejmowane zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

2. Przejście spod reżimu spółdzielczego pod ustawę o własności lokali

Od momentu spełnienia warunku przewagi udziałów przez osoby fizyczne niebędące członkami SM, zarząd nieruchomością wspólną odbywa się zgodnie z UWL. Kluczowe zmiany to:

  • Uchwały dotyczące zarządzania nieruchomością podejmowane są przez ogół właścicieli, a głosy liczą się według udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 UWL).

  • Właściciele mogą zwoływać zebrania, wybierać zarząd wspólnoty lub powierzać zarządzanie nieruchomościami profesjonalnym podmiotom (art. 18 ust. 1 UWL).

  • Każdy właściciel ma prawo do wglądu w dokumentację, księgi rachunkowe i rozliczenia (art. 29 ust. 3 UWL).

3. Mit o "specjalnym statusie" spółdzielni

Często spotykanym błędem jest przekonanie, że posiadanie jednego czy kilku lokali w budynku uprawnia spółdzielnię do dalszego sprawowania wyłącznego zarządu. Tymczasem z chwilą wyodrębnienia większości lokali, spółdzielnia staje się zwykłym właścicielem lokalu, z udziałem proporcjonalnym do metrażu jej mieszkań.

Nie ma żadnych podstaw prawnych, by spółdzielnia zachowywała wyłączne kompetencje do zarządzania całym budynkiem. Wszelkie decyzje dotyczące części wspólnej powinny zapadać na zasadach wspólnoty mieszkaniowej.

4. Co powinni zrobić właściciele lokali?

W sytuacji, gdy Spółdzielnia nadal samodzielnie zarządza budynkiem, pomimo utraty przewagi udziałów, właściciele powinni:

  • Ustalić rzeczywisty rozkład udziałów w nieruchomości wspólnej na podstawie księgi wieczystej oraz aktów notarialnych.

  • Zwołać zebranie właścicieli lokali w trybie art. 31 pkt 1 UWL (co najmniej 1/10 udziałów).

  • Podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu oraz powołać nowy zarząd wspólnoty lub podpisać umowę z zewnętrznym zarządcą nieruchomości.

  • Zaskarżyć uchwały SM do sądu rejonowego, jeśli zostały podjęte bezprawnie po utracie przewagi udziałów (art. 25 UWL).

5. Skutki nieprzeprowadzenia zmiany zarządu

Pozostawienie spraw w obecnym stanie skutkuje:

  • Brakiem kontroli nad budżetem i wydatkami na części wspólne,

  • Możliwością pobierania zawyżonych opłat eksploatacyjnych przez SM,

  • Utrudnionym dostępem do dokumentacji finansowej,

  • Brakiem realnego wpływu na remonty, inwestycje i wybór wykonawców.

6. LiczDom.pl: narzędzie do nowoczesnego zarządzania nieruchomościami

Platforma LiczDom.pl została stworzona z myślą o właścicielach lokali, którzy chcą odzyskać kontrolę nad swoją nieruchomością. Nasz system ERP dla wspólnot mieszkaniowych zapewnia:

  • Transparentność w finansach: budżetowanie nieruchomości w chmurze, rozliczenia online, dostęp do wszystkich danych dla każdego właściciela.

  • Kontrolę zużycia mediów: kalkulator budżetu lokalu pozwala na bieżąco monitorować zużycie wody, ogrzewania, a także przewidywać niedopłaty i nadpłaty.

  • Automatyzację zarządzania: obsługa uchwał, głosowań, dokumentów i komunikacji online pomiędzy właścicielami.

  • Sprawne prowadzenie wspólnoty: wspomagamy zarządy w organizacji pracy i optymalizacji kosztów.

7. Podsumowanie: właścicielu, to Ty decydujesz!

Jeśli w Twoim budynku spółdzielnia mieszkaniowa nadal zarządza nieruchomością, pomimo że większość lokali została wyodrębniona, czas działać. Masz prawo i narzędzia, by:

  • odzyskać kontrolę nad budynkiem,

  • samodzielnie decydować o remontach i wydatkach,

  • wybrać najlepszego zarządcę lub zarząd,

  • obniżyć koszty i poprawić jakość zarządzania.

Z LiczDom.pl przejście od modelu spółdzielczego do rzeczywistej wspólnoty mieszkaniowej jest bezpieczne, zgodne z prawem i zoptymalizowane technologicznie.

Skontaktuj się z nami:

Pierwsza konsultacja bezpłatna:

Telefon: +48 605 268 530
E-mail: [email protected] | [email protected]
Strona: www.LiczDom.pl
Blog: www.LiczDom.pl/nowosci

Zacznij zarządzać budynkiem tak, jak prawo tego wymaga. Wspólnota to Twoje prawo. LiczDom.pl to Twoje narzędzie.